Ancora una fondamentale decisione in tema di multiproprietà! Sulla materia si era già espresso il Tribunale di Parma con sentenza in data 14.7.03. Con la medesima era stata respinta la domanda di nullità avanzata dal consumatore ex artt. 3 e 7, comma 3, d.lgs. 9 novembre 1998 n. 427 per la mancanza degli elementi indicati nell’art. 3 d.lgs. cit.. Era stata, per contro, accolta quella di annullamento del contratto intervenuto dalle parti a causa del dolo utilizzato dagli incaricati della società convenuta, la "La Voyage srl" oggi dichiarata fallita dal Tribunale di Torino, per convincere il soggetto all’acquisto del diritto di godimento a tempo parziale di quote di unità abitative di un residence sito in Malindi (Kenya); dolo consistito in false dichiarazioni con le quali era stato artatamente impedito l’esercizio del diritto di il recesso. Analoghi i fatti esaminati dal Tribunale di Firenze. Anche qui all’attore è capitato, nell’ottobre 2002, di venire invitato telefonicamente dai rappresentanti di certa "Travel Group Italia s.r.l." a recarsi il giorno 27.10.02 ad riunione presso la sede della stessa, quale vincitore di una vacanza omaggio. È, inoltre, accaduto, come sempre avviene in questi casi, che, prima nel luogo fissato poi il giorno successivo presso la sua abitazione, egli sia stato convinto a sottoscrivere un contratto di acquisto relativo ad una "settimana fluttuante in time-share in un complesso turistico situato alle isole Baleari" ; il tutto accompagnato da un finanziamento. A differenza del Tribunale di Parma, quello di Firenze ha però dichiarato l’invalidità del contratto. Ciò perché il medesimo, come tutti quelli che vengono fatti firmare ai consumatori, non conteneva la maggior parte degli elementi richiesti a pena di nullità dall’art. 3 d.lgs. cit., ed in particolare: a) quelli indicati nell’art. 2, comma 1, tra i quali "il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura e delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui è situato l’immobile…", "la descrizione dell’immobile e la sua ubicazione" e così via. Elementi la necessità dei quali emerge dal secondo comma dell’art. 3, richiedendo lo stesso che il contratto contenga, tra le altre cose, anche quanto prescritto dal precedente art. 2, comma 1. E non vi è dubbio ch’essi difettassero nei documenti consegnati all’acquirente, parlandosi negli stessi unicamente di un certo complesso "Turistico Residenziale denominato Mediterraneo Club Cala Pi…"; b) "il periodo di tempo durante il quale può essere esercitato il diritto oggetto del contratto e la data a partire dalla quale l’acquirente può esercitare tale diritto", non essendo sufficiente limitarsi a parlare, come nella specie, di periodo stagionale rosso. Per il giudice fiorentino, più in particolare, la mancanza di detti elementi non determina soltanto, coma aveva invece affermato il Tribunale di Parma, la facoltà di recesso dell’acquirente, ma anche e soprattutto, secondo quanto affermato anche dal Tribunale di Roma, con ordinanza del 22 luglio 2003 (in I contratti 2004, 294), la radicale nullità del contratto. È ben vero, infatti, che per il d.lgs. n. 427/98 tale effetto discende unicamente dalla carenza della forma scritta. È, tuttavia, altrettanto vero, come si legge nella motivazione della sentenza del Tribunale di Firenze, che tale onere formale, essendo il medesimo rivolto ad assicurare all’acquirente la piena consapevolezza del proprio operato, non è rispettato anche quando nella scrittura non siano adoperati termini o frasi intelleggibili, o comunque indicati gli elementi ritenuti necessari dal legislatore. Vi è poi, a parere di chi scrive, anche un’altra ragione per ritenere nullo il contratto quando lo stesso non contiene le indicazione prescritte dal menzionato art. 3. Detta norma deve considerarsi imperativa, essendo la stessa diretta a realizzare un interesse indisponibile, vale a dire quello del consumatore di conoscere con esattezza ciò che sta acquistando e gli impegni che sta assumendo. Con l’effetto che la nullità, in ipotesi di inosservanza della disposizione, discende dall’art. 1418 c.c., essendosi al cospetto di violazione di disposizione, come detto, imperativa.

La sentenza del Tribunale di Firenze ha, dunque, una particolare importanza per i numerosi, anzi numerosissimi, risparmiatori indotti all’acquisto di multiproprietà situate alle Canarie o in zone limitrofe. Per la stessa i relativi contratti devono, infatti, ritenersi nulli e, di conseguenza, privi di effetti, quando non sia stato esattamente specificato, come normalmente avviene, l’oggetto e/o il periodo destinato al godimento, non essendo sufficiente parlare di "periodo rosso". Per completezza, converrà ricordare che vi era nella specie anche una ragione per annullare il contratto a norma dell’art. 1439: il consumatore era stato invitato col pretesto – vero o falso poco importa! – di essere stato prescelto per trascorrere una vacanza gratuita di una settimana. La qual cosa ha spesso indotto la Confconsumatori a denunziare il fatto all’Autorità garante della concorrenza e del mercato, la quale, in casi come questo, come ad es. quella del 31.5.01 nei confronti di "V & V Viaggi e Vacanze s.r.l.", ha affermato: "I messaggi telefonici in esame, alla luce delle dichiarazioni espresse dal segnalante, inducono il destinatario a ritenere di avere ricevuto in regalo una vacanza senza alcun tipo di onere o condizione annessa alla fruizione della stessa. I messaggi lasciano, infatti, intendere che, l’assegnatario contattato telefonicamente, recandosi in una data concordata nel luogo indicato dall’operatore, potrà ritirare l’omaggio promesso. Dalle risultanze istruttorie è, al contrario, emerso che gli incontri promossi con i consumatori al dichiarato fine di consegna dell’omaggio hanno, in realtà, lo scopo principale di indurre gli intervenuti alla sottoscrizione contestuale o di poco differita, di contratti per l’acquisto di quote di immobili in multiproprietà… Nel caso di specie, pertanto, la diretta e reale finalità dell’iniziativa in questione, che è rappresentata dalla promozione della vendita di quote di immobili in multiproprietà, non risulta esplicitata dai messaggi ed in alcun modo riconoscibile come tale, ponendosi in tal modo in contrasto con la normativa di cui all’art. 4, comma 1, del Decreto Legislativo n. 74/92. In tale contesto, la circostanza per cui durante gli incontri l’omaggio prospettato sia stato effettivamente consegnato non è sufficiente a sanare l’ingannevolezza dei messaggi in esame che restano idonei ad ingenerare nel destinatario aspettative che, di fatto, non vengono soddisfatte… è evidente, però, che sussista, in ogni caso, un onere a carico del destinatario del messaggio di recarsi a ritirare la documentazione relativa all’omaggio nel medesimo luogo e negli stessi orari in cui si svolge non solo la presentazione dei prodotti-quote in multiproprietà della società committente, ma anche la contestuale commercializzazione degli stessi. Peraltro, si rileva che il testo della telefonata… non riporta alcun riferimento a qualsivoglia proposta contrattuale in realtà formulata nei confronti degli intervenuti al momento dell’incontro per il ritiro dell’omaggio. Alla stregua di tutti i rilievi che precedono, dunque, i messaggi segnalati appaiono idonei ad ingenerare confusione e ad indurre in errore i destinatari. I messaggi in esame risultano, infine, idonei anche a pregiudicare il comportamento economico dei destinatari, in quanto gli stessi ingenerano false aspettative in relazione alla partecipazione all’incontro prefissato per la consegna dell’omaggio, con particolare riguardo alla ignorata formulazione di proposte contrattuali che possono orientare le scelte dei destinatari". Siamo, insomma, in presenza di una pubblicità ingannevole, come tale idonea ad indurre in errore un consumatore quale, nel caso nostro, l’attore. Egli, infatti, fu convinto a recarsi presso la sede della società convenuta, dove avrebbe poi firmato il contratto in questione, perché credeva di andar lì solo per ritirare il premio, mentre invece si trattava del mezzo, ingannevole, per convincerlo ad assistere alla promozione ed alla vendita di quella forma di multiproprietà. Donde la ricorrenza nella specie di un tipico caso di dolo determinante, causa, come tale, di annullamento del contratto ex art. 1439, comma 1, c.c.

Merita, per concludere, domandarsi quali effetti si producano sul contratto di finanziamento nell’ipotesi di sottoscrizione congiunta, qualora quello di acquisto venga dichiarato nullo o annullato. La questione non è stata esaminata dal Tribunale di Firenze, perché non sottoposta alla sua decisione, ma è frequentissimo che gli acquirenti abbiano effettuato il pagamento per il tramite di una concessione di credito. Siamo dell’opinione che si sia al cospetto di un vero e proprio collegamento contrattuale; collegamento, a ben vedere, non occasionale, ma funzionale, essendo i medesimi stati concepiti e voluti come avvinti teleologicamente da un nesso di reciproca interdipendenza. Il che trova conferma nell’art. 8 d.lgs. cit., per il quale "Il contratto di concessione di credito erogato dal venditore o da un terzo in base ad un accordo tra questi ed il venditore, sottoscritto dall’acquirente per il pagamento del prezzo o di una parte di esso, si risolve di diritto, senza il pagamento di alcuna penale, qualora l’acquirente abbia esercitato il diritto di recesso ai sensi dell’art. 5". Invero, se non vi fosse il collegamento in parola, non si capirebbe la risoluzione di diritto prevista dalla disposizione. Il nesso di cui si è detto, comporta che la declaratoria di nullità o la pronunzia di annullamento del contratto d’acquisto diano luogo ai medesimi effetti su quello di credito al consumo stipulato dal consumatore. Con la conseguenza che dovrà essere la società finanziatrice a chiedere la restituzione della somma versata alla venditrice.

Avv. Giovanni Franchi, Confconsumatori Parma

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