Finalmente una chiara sentenza in materia di time-sharing e soprattutto di contratti di finanziamento (clicca QUI per leggere la sentenza)

Converrà allora, per comprendere l’esattezza della decisione, ricordare i fatti – fatti purtroppo sempre uguali o comunque simili.

Gli attori, entrambi operai, sono tra i tanti, troppi consumatori che ogni giorno vengono invitati da rappresentanti di società praticanti quelle operazioni commerciali – ossia la vendita di multiproprietà affiliate a circuiti di scambio – aventi normalmente sede nel padovano e nel torinese. Ed anche a loro è accaduto quanto si è verificato a diverse persone. Per la precisione, essi erano stati invitati telefonicamente dai rappresentanti di una di quelle società presso un hotel di Trieste, in quanto sorteggiati per una vacanza gratuita. Arrivati il giorno fissato nel luogo indicato, veniva presentata loro e alle altre numerose persone lì invitate per lo stesso motivo la seguente offerta: la possibilità di partecipare ad un sistema di time-sharing mediante l’acquisto, al prezzo di € 12.940,00, di un certificato di associazione del Complesso turistico residenziale denominato “Mediterranean Club Cala PI” sito in Mallorca, Isole Baleari (Spagna), Torre Cala Pi, attributivo del diritto di godimento multiproprietà del medesimo.

Ritenendo gli “sventurati” l’offerta economicamente accettabile – la somma dovuta avrebbe infatti potuto essere pagata mediante la locazione della quota -, essi sottoscrivevano un documento contenente la convenzione relativa all’acquisto di cui sopra. Due giorni dopo si presentava, come sempre accade in questi casi, presso la loro residenza un rappresentante della società, ripetendo loro che vi era la possibilità di collegare l’acquisto della settimana con la locazione della medesima, rendendo possibile il tutto, anche in mancanza di disponibilità finanziarie, mediante un finanziamento con un ente costituito per tali operazioni finanziarie. Accadeva così che i due, questa volta la moglie con la garanzia del marito, al pari di tanti altri che oggi in Italia si trovano purtroppo nelle medesime condizioni, oltre a comprare in via definitiva una settimana di time-sharing in una suite (4 posti letto) nel complesso turistico residenziale denominato “Mediterranean Club Cala PI” sito in Mallorca – Isole Baleari – (Spagna), si impegnavano al pagamento della complessiva somma di € 12.940,00. Ciò, mediante una richiesta di finanziamento ad una società finanziaria di € 12.000,00 da saldarsi con 60 rate mensili di 285,50.

Ciò detto, se questi sono i fatti, bene ha fatto il Tribunale di Trieste a dichiarare la nullità del contratto per radicale indeterminatezza e indeterminabilità dell’oggetto a norma degli artt. 1346 e 1418, comma 2, c.c. Nei documenti consegnati agli acquirenti non era, invero, in alcun modo  specificato cosa mai essi avessero acquistato, non essendo certo sufficiente per la determinazione dell’oggetto una generico riferimento al Complesso turistico residenziale  denominato “Mediterranean Club Cala Pi” e al diritto di soggiornarvi. La circostanza che nel contratto di compravendita si parli di “certificati di associazione” attributivi del diritto di godimento per trascorrere sette giorni (1 settimana) in ambienti per n. 4 persone nel Complesso turistico residenziale denominato “Mediterranea Cala Pi” sito in Mallorca non comporta, infatti, che tale elemento del contratto possa considerarsi determinato, non essendo per nulla chiaro dove e quando il medesimo avrebbe potuto essere esercitato1.  

Ma l’annotata sentenza merita un commento perché è una delle prime ad essersi pronunciata relativamente alla sorte del connesso contratto di locazione finanziaria . La stessa si è correttamente richiamata al costante orientamento giurisprudenziale, secondo cui “Nel caso di negozi collegati, il collegamento deve ritenersi meramente occasionale quando le singole dichiarazioni, strutturalmente e funzionalmente autonome, siano solo casualmente riunite, mantenendo l’individualità propria di ciascun tipo negoziale in cui esse si inquadrano, sicché la loro unione non influenza la disciplina dei singoli negozi in cui si sostanziano; il collegamento è, invece, funzionale quando i diversi e distinti negozi, cui le parti diano vita nell’esercizio della loro autonomia negoziale, pur conservando l’individualità propria di ciascun tipo, vengono tuttavia concepiti e voluti come avvinti teleologicamente da un nesso di reciproca interdipendenza, per cui le vicende dell’uno debbano ripercuotersi sull’altro, condizionandone la validità e l’efficacia”2. E non vi è dubbio che nella specie vi fosse proprio un collegamento funzionale, se si tiene presente che potrebbe persino ritenersi sussistente, come è stato detto da altro giudice3 occupatosi della questione, un vero e proprio mutuo di scopo, “nel senso che l’acquisto del certificato di associazione è entrato nello schema del contratto di finanziamento”.

Il che trova inoltre ampia conferma nel fatto che gli operatori delle società alienanti sono sempre in possesso della necessaria modulistica già predisposta dagli enti finanziatori. Trattasi, in altre parole, di una fattispecie unitaria tra mutuo e compravendita, come dimostrato dal fatto che in questi casi della somma mutuata beneficia direttamente il venditore e non il mutuatario. Fattispecie unitaria, nella quale è incontestabile il collegamento negoziale, che comporta secondo la giurisprudenza4 che la nullità dell’uno si ripercuota inevitabilmente sull’altro.

La giurisprudenza, dopo diverse perplessità 5, si è così finalmente uniformata ai nostri rilievi 6, rilievi già evidenti in decisioni arbitrali7. Ed era ora che così fosse perché numerosi, numerosissimi sono i contratti di acquisto di multiproprietà di villaggi turistici siti alle Canarie fatti sottoscrivere ai consumatori unitamente a quelli di finanziamento . Contratti, questi ultimi, da considerarsi nulli quando lo sono, come spesso accade, i primi.

avv. Giovanni Franchi 

1Da notare che spesso ricorrono anche altri motivi di nullità del contratto. Il medesimo deve, infatti, ritenersi tale quando, come sempre accade, non sia specificato il tempo durante il quale può essere esercitato il diritto.  In questo senso Munari,  Problemi giuridici della nuova disciplina della multiproprietà, cit., 11. V., al riguardo, anche Morello, Diritti di godimento a tempo parziale su immobili: le linee di una nuova disciplina, cit., 69. In questo senso pure Trib. Firenze 2 aprile 2004, in wwwaltalex.com commentata da Franchi, Multiproprietà: indicazione incompleta o incomprensibile e nullità del contratto. Così pure Tri. Roma 22 luglio 2003, in Contratti, 2004, 294. Contra: Trib. Parma 14 luglio 2003 (G.I. dott.sa Miglio, causa Bolognesi Renato c. Le Voyage s.r.l.) (ined.), che ha respinto la domanda di nullità dell’attore, sebbene il contratto si limitasse ad attribuire all’acquirente la possibilità di recarsi nell’immobile esclusivamente nel c.d. “periodo rosso”.

2Cass. 27 marzo 2007 n. 7524  3

Trib.  Verona  6 febbraio 2007 inedita. 4

Cfr. tra le tante App. Milano, 13 ottobre 2004, in Giur. merito 2005, 12 2618, secondo cui “II collegamento negoziale tra un mutuo di scopo ed una compravendita, ravvisabile nel fatto che la somma concessa in mutuo viene destinata al pagamento del prezzo, implica che, venendo meno la compravendita, il mutuo stesso non ha più ragion d’essere; in tal caso grava sul venditore, che ha ricevuto la somma mutuata, l’obbligo di restituirla al mutuante, non già sul mutuatario. 

5Trib. Parma 15 giugno 2005 n. 1011 ined.

6Franchi-Carbone, Il connesso contratto di concessione di credito, in Codice del consumo, Commentario del d.lgs. 6 settembre 2005 n. 206 a cura di Tripodi-Belli, 387  

7Collegio arbitrale 18 luglio 1995, in Notariato, 1996, 33.