Il Decreto ministeriale n.37/2008 (clicca QUI ) ha previsto nuovi obblighi in materia di sicurezza degli impianti installati all’interno degli edifici, o loro pertinenze, a decorrere dal 27 marzo 2008 . Tuttavia con D.L. 25 giugno 2008, n. 112 (clicca QUI ), l’art. 13 del provvedimento citato, che disciplinava le garanzie contrattuali, gli obblighi di consegna e di allegazione delle dichiarazioni di conformità o di rispondenza, è stato abrogato con decorrenza dal 25 giugno 2008 ; permanendo in vigore, invece, la restante parte del regolamento.

Pare dunque opportuno, al fine di sgombrare il campo da notizie imprecise, sintetizzare, a seguito della abrogazione segnalata, la disciplina ad oggi applicabile. Si consideri poi  che l’art. 35, comma 1, del D.L.112/2008, ha delegato il Governo ad emanare, entro il 31 marzo 2009, uno o più decreti volti a disciplinare l’attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici (prevedendo semplificazioni di adempimenti per i proprietari di abitazioni ad uso privato e per le imprese), nonché le relative verifiche e la revisione della disciplina sanzionatoria.

Fino a tale emanazione rimane in vigore il D.M. n. 37/2008 (salva, come detto, l’abrogazione dell’art. 13 dello stesso).

QUALI SONO GLI EDIFICI INTERESSATI

Tutti gli edifici : residenziali, commerciali, nuovi o usati, ultimati o al rustico se dotati di impianti o parte di impianti.

QUALI SONO GLI IMPIANTI INTERESSATI

Gli impianti elettrici, radiotelevisivi, di riscaldamento, di refrigerazione, di climatizzazione e affini, idrici, sanitari, del gas, di sollevamento, di automazione, di protezione antincendio, posti a servizio degli edifici . Secondo la Circolare del Min. Sviluppo Economico del 26 marzo 2008, non è previsto un generalizzato obbligo di adeguamento ai requisiti di sicurezza oggi vigenti (requisiti che sarebbero, quindi, quelli vigenti al momento della realizzazione degli impianti). Peraltro, ai sensi dell’art. 8, comma 2, del D.M. n. 37/2008, " Il proprietario dell’impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia ". E’ bene poi rammentare  che: ai sensi dell’art. 7, comma 1, del D.M. n. 37/2008, al termine dei lavori l’impresa installatrice deve rilasciare al committente la dichiarazione di conformità degli impianti ; il certificato di agibilità è rilasciato dalle autorità competenti previa acquisizione della dichiarazione di conformità di cui all’articolo 7, nonché del certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto dalle norme vigenti (art. 9 del D.M. n. 37/2008).

QUALI SONO GLI OBBLIGHI

L’art. 13 del D.M. n. 37/2008 prevedeva espressamente, in caso di trasferimento a qualsiasi titolo o di locazione, l’obbligo a carico del cedente della consegna della documentazione amministrativa e tecnica nonché del libretto di uso e manutenzione degli impianti, anche condominiali, posti a servizio degli stessi, salvo espresso accordo contrario fra le parti. La previsione aveva suscitato grandi preoccupazioni tra i proprietari di immobili e tra gli operatori del diritto, ed era stata oggetto altresì di interpretazioni non univoche. Come detto, tale norma è stata abrogata e quindi non esiste ad oggi una disposizione espressa che imponga la consegna all’acquirente delle dichiarazioni di conformità o di rispondenza, nè sussiste più l’obbligo legale di allegarle all’atto . Occorre però tenere in considerazione, in ogni caso, le norme del Codice civile in materia di vendita ed in particolare l’art. 1477, comma 3, Codice civile, secondo il quale il venditore deve consegnare al compratore “ i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta ”, tra cui si ritiene siano compresi il certificato di agibilità e le certificazioni di conformità degli impianti. E’ evidente che l’acquirente può sempre rinunziare ad ottenere la consegna della citata documentazione o la garanzia circa la conformità degli impianti, ove, ad esempio, si tratti di una vecchia costruzione dotata di impianti "non a norma". Tenuto conto dunque che il mancato rispetto delle norme sulla garanzia per vizi può determinare controversie tra le parti e obblighi di risarcimento dei danni a carico di una di esse (l’alienante), è’ sempre opportuno quindi evidenziare, nei contratti preliminari di compravendita, gli accordi sullo stato degli impianti, gli eventuali impegni di adeguamento degli stessi e le garanzie a carico del promittente venditore.

QUALE E’ IL RUOLO DEL NOTAIO

Il Notaio, pur non esistendo uno specifico obbligo al riguardo, deve informare i contraenti sui rispettivi diritti e doveri, individuare la reale volontà delle parti, inserire possibilmente nel rogito una chiara regolamentazione al fine di evitare future contestazioni. L’attività del Notaio diviene di fondamentale rilievo in sede di contratto preliminare, perché con esso si determinano definitivamente il prezzo del trasferimento e tutti gli elementi essenziali del futuro rogito.

GIOVANNI ARICO’ – Notaio in Reggio Emilia

Articolo tratto dall’archivio della rivista "Casa Mia – L’informazione del consumatore"